您的位置:顶点财经 >> 观新闻 >> 正文

【申银.地产】房地产行业:兰州限购转限售,落实分类调控

2018年01月09日 16:35:00 来源:申银玩过证券 出处:顶点财经

   上周五晚间,中国西北部甘肃省省会城市兰州出台一系列2018年最新房地产调控政策,率先取消部分区域限购,而对核心区域加码三年限售。我们认为兰州此次调控新政仅为个例,并非其他城市将可能竞相松绑限购政策的前奏。此外,相比房地产行业紧缩政策,我们重申对持续进行中的金融去杠杆将带来的负面影响表示担忧。

    兰州并无限购必要。作为中国经济不发达的西北地区四个省会城市之一,兰州是唯一一个自2017年4月开始在全市大部分区域内实施限购的城市,即在限购区域内,兰州市户籍家庭已有两套及以上住房的,不得再次购买新建商品住房及二手住房;非兰州市户籍家庭仅允许购买一套新建商品住房或二手住房,须提供连续缴纳的3年及以上社会保险证明或1年及以上个人所得税证明,已有一套及以上住房的,不得再次购买新建商品住房及二手住房。兰州2016年新房销售面积同比增长23%,而同期房屋销售均价仅同比微涨3.2%,相比较同期过热城市只能算作温和复苏。继实施该非必要的限购政策三个季度之后,兰州2017年新房销售面积同比下降17%,尽管同期房屋销售均价同比增长3.7%。

    核心区域加码限售。此次兰州出台的2018年调控新政中,取消了三个近郊区(西固区、九州开发区、高坪区)的住房限购政策,而对核心城区(城关区、七里河区、安宁区)继续实行限购政策,即兰州户籍家庭最多可购买两套,非兰户籍家庭最多可购买一套,但不再要求提供社保证明和纳税证明。与此同时,为响应中央对“房子是用来住的,不是用来炒的”调控号召,兰州宣布对核心城区(城关区、七里河区、安宁区)和一个近郊区(西固区)实施限售政策,即个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房),自取得《不动产权证书》满三年方可上市交易,由此兰州成为全国范围内第46个执行限售政策的城市(通常限售期为2-5年)。

    高阶城市更具吸引力。在目前执行限购的50余个城市中,兰州可被认为是经济基本面最差的城市,根据我们梳理,我们预计约有10个并无限购必要的三线城市将可能跟随松绑限购而转向加码限售,而其余40个城市放松调控的可能性较小。实际上从2017年第三季度开始,我们注意到多个执行严格限购政策的二线城市开始放宽落户限制以绕开限购,例如西安、济南、长沙、武汉以及近期扩展到郑州和南京,均出台一系列人才落户政策,本科学历甚至专科学历的非户籍人口可快速在上述城市中获得当地户籍并由此获得购房资格。我们认为,更多城市将可能出台类似的政策微调,但也进而推动更多人口从三四线城市流入一二线城市,由此导致三四线城强劲新房销售(占全国销售面积的70%)的可持续性愈加存疑。

    流动性展望不容乐观。2018年第一周,我们注意到监管层不断发布一系列新规,旨在进一步标准化各类金融机构开展的业务(包括银行业和非银行业),在我们看来,以防范金融系统性风险的去杠杆化可能不可避免地导致整体流动性收紧。此外,正如我们此前所强调的,申万宏观判断全年新增人民币贷款将从2017年的13.8万亿增加至2018年的14万亿-14.5万亿,但我们认为以按揭贷款为主的居民中长期贷款将进一步收缩至4.2万亿-5万亿之间(相比2015年为3万亿,2016年为5.7万亿,以及2017年前11个月为5万亿),使其在全年新增人民币贷款中所占比例降至30-35%,而银行面对额度趋紧以及价格上涨伴随的更高风险将可能要求更高的贷款利率。

    标的推荐。香港上市的大中型内地开发商股价于2018年第一周平均上涨约14%,而此次A股同业反弹的势头更为强劲。目前板块平均估值为11.1倍17年PE,8.6倍18年PE,以及1.4倍17年PB,1.2倍18年PB,我们认为市场对此次调控有望松动反应过度,而忽视了持续调控政策以及金融去杠杆带来的累积影响。此外,随着高价地陆续上市,开发商布局在核心一二线城市的项目销售毛利率在2018年限价不取消的情况下可能面临向下压力,与此同时,开发商融资成本将持续上升,而融资渠道也将有所分化。整体上我们认为2018年国有开发商比民营开发商更安全,区域上我们更看好高阶城市土地多的企业,并认为开发物业和持有物业并重的开发商更具有抗风险能力,综合而言我们推荐华润置地,龙湖地产和远洋集团。
页面执行时间:15毫秒